社區住戶為防止養護機構進駐，得否以區大決議或社區規約增訂，禁止八大行業、化工、養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入社區經營？
文/周建序
政府為因應高齡化社會來臨，於去(106)年修正通過了長期照顧服務法，號稱是服務對象擴大、服務項目更多的長照2.0版，新法尚未施行，該法將於明(108)年正式施行。又依老人福利法規定，地方主管機關應依老人需要自行或結合民間資源辦理老人福利機構，如長期照顧機構、安養機構及其他老人福利機構。然此似與多數社區住戶的利益相左，多數居民為此有莫名的恐慌與不安，必定會誓死保護自己的家園。
相信許多社區都碰到相同的問題，此問題法律上涉及以下子題：
- 該機構倘若合法設立社區住戶可否干涉業者進駐？
- 社區住戶得否主張安養機構業者及所有權人對專有部分之利用，違反區分所有權人共同利益？
- 社區通過的規約其效力為何？
一. 該機構倘若合法設立社區住戶可否干涉業者進駐？
按老人福利機構之設立，應合乎老人福利機構設立標準第3條之規定，其中老人福利機構之建築物使用用途，需依建築法第73條第4項規定、建築物使用類
組及變更使用辦法相關規定，辦理建築物使用執照變更，另機構建物坐落土地之使用分區則需符合都市計畫法新北市施行細則第3章規定。基此，若依該社區B1~2樓建物之使用用途為商場再經向工務局申請變更為「長期照顧機構H1）」使用，經該局許可後，裝修竣工合格，建物之使用用途依法申請變更為「長期照顧機構（H1）」使用，並經主管機管核准。依都市計畫法新北市施行細則第3章第16條規定：商業區是為促進商業發展而劃定，除屬該條所列事業及同細則第18條規定限制之建築及使用外，均得在商業區內之建築物設置經營。而老人長期照顧機構，即同細則第18條第1項但書、第2項第3款所稱「公共服務設施」中之社會福利設施，係屬得在商業區建築物及土地使用之事業，縱申請在系爭建物設置老人長期照顧機構，尚未經主管機關核准，但顯難認業者有未依使用執照所載用途或違反都市計畫法、建築法等法令限制，使用系爭建物專有部分之情事。
本案安養機構業者若經上開相關法律核准設立，則業者對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，此觀乎有公寓大廈管理條例第4條規定即明。
二.社區住戶得否主張安養機構業者及所有權人對專有部分之利用，違反區分所有權人共同利益？
按區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反區分所有權人共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定是以，區分所有權人就其專有部分使用，是否有達違反社區共同利益之程度，應就個案情形加以衡量認定之。有最高法院103年度台上字第914號民事判決意旨參照。
次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號民事判決意旨參照）。
本案社居住戶擬修改規約「…….禁止養護中心等危害社區安寧、衛生、健康的行業進入社區經營」，此規定已使社區住戶必須先舉證證明養護中心業者先有造成危害社區安寧的不利的舉證地位，方能阻止其進駐.若社區住戶無法舉證以實其說，即不能空言指謫其危害安寧、衛生及健康。
三.社區通過的規約其效力為何？
按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。又區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。公寓大廈管理條例第4條、第5條分別定有明文。
次按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，住戶應遵守規約規定事項，並依規約規定使用專有部分，公寓大廈管理條例第3條第12款固有明文。然因同條例第4條、第5條業已明定區分所有權人對於專有部分之利用，除有法律限制外，得以自由使用、收益，並排除他人干涉。因此，為達社區管理及共同利益之目的，依同條例第23第1項規定，將有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係等事項，經區分所有權人會議決議形成制訂規約，雖非無據，然該等限制區分所有權人使用專有部分之決議或規約，內容仍不得違背強制禁止之法令或公序良俗，方屬有效，此觀諸民法第56條第2項規定即明。又依最高法院103年度台上字第620號民事判決，所謂決議內容違反法令，尚包括決議違反強行法規或公序良俗在內。
另按內政部營建署96年3月19日營署建管字第0000000000號函說明二：「….另按本部85年5月25日台（85）內營字第0000000號函釋，『規約係指區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。』，故依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時，自不得以公寓大廈規約另予限制。
本案社區規約的規定除了有需先舉證的不利地位，且該社區係屬規約規定違反都市計畫法、建築法、住宅法第53條、第54條居住權利及禁止歧視、公寓大廈管理條例第3條第12款、第4條第1項、民法第184條第1項後段等法令及憲法第15條規定而無效。即便全體住戶通過，還是無效。
綜上所述，此規約確定因違法無效而不具法律效力，若因此而興訟必定會被法院認定無效而敗訴收場，然唯一的用處是什麼呢？除了外行人可以被唬住以外，就是讓住戶看到社區管委會各委員及社區保全顧問公司群策群力，無時無刻不磨刀霍霍，抵抗外侮入侵且住戶們可凝聚共識，同仇敵愾。最後終究看似成功的擊敗了擬進駐的業者，真的也是符合多數住戶的期望啊！但後記，據長照業者的出租人地主戶稱，只是不願與多數住戶為敵，遂打消此念頭。事實情形已不需求證，須警惕的是，住戶必須有所體認業者於法並無違背。
2017.6.24. 23:13
